Cobrança de Condomínios atrasados: Como Recuperar e Evitar Prejuízos

Com o endividamento em alta no Brasil, a inadimplência passa a ser considerada como um fator de alto risco para manter as contas em dia. Embora empresas sofram perdas monetárias todos os dias, esses custos são ainda maiores quando se trata de uma organização condominial.

Considerando a quantidade limitada de unidades condominiais, a inadimplência pode severamente prejudicar as contas, o que impacta diretamente na qualidade de vida e manutenção do prédio para todos os moradores.

Diante disso, muitos síndicos e administradores deixam de buscar um suporte jurídico apropriado e suportam dívidas por longos períodos, dependendo da boa fé dos condôminos para manter as contas saudáveis.

Consequências da inadimplência

Além de simplesmente prejudicar o balanço, a dificuldade de liquidar essas dívidas levam geralmente a um efeito bola de neve, endividando a administração condominial, que precisará adiar reformas importantes ou, de forma geral, reduzir custos.

Infelizmente, essa não é a única consequência. Índices altos de inadimplência podem até mesmo justificar o aumento da contribuição condominial dos moradores, inclusive aqueles que pagam em dia.

O que pode e o que não pode na cobrança dos inadimplentes

O artigo 1.336 do Código Civil prevê a cobrança de cotas condominiais em atraso e, inclusive, consigna multa de 2%, correção e juros que, caso não convencionados no condomínio, serão calculados pela taxa legal (artigo 406), correspondente à diferença entre a taxa SELIC e IPCA-15, divulgada mensalmente pelo Banco Central.

Existe também uma discussão sobre a cobrança de honorários advocatícios (quando um advogado realiza a cobrança extrajudicial), porém de forma geral, serão devidos também honorários advocatícios se o escritório que realiza a cobrança possui, no contrato com o condomínio, previsão para tal cobrança.

Em muitos casos, os escritórios também solicitam a deliberação do contrato em assembléia, para ser absolutamente inquestionável a cobrança desse custo extra, o que é justo, pois de fato o advogado não possui a obrigação de comunicar aos inadimplentes sobre a dívida em aberto, isto é de competência da própria administração condominial.

Como funciona a cobrança de condomínios atrasados?

Depois de constatada a dívida, o administrador ou síndico deve proceder à cobrança de forma amigável: convidando o condômino a conversar com a administração para tentar resolver seu débito por meio de carta com AR.

Também pode ser feito pelo e-mail ou até comunicação informal pela administradora, embora sejam meios menos efetivos. Essa geralmente é a forma mais barata e ágil, que não envolve um advogado, necessariamente, mas também é uma das mais ineficazes.

Com a ajuda de um advogado, o administrador terá não só mais tranquilidade, como terá maior potencial de saldar a dívida. Isso porque a presença de um escritório de advocacia confere não só mais autoridade, mas também aumenta o receio de uma ação judicial por inadimplência, o que faz com que os devedores tenham mais empenho em negociar.

Geralmente, o primeiro ato de um advogado antes de ajuizar a ação é tentar contato com o devedor por meio de uma notificação extrajudicial, que também pode ser feita pelo próprio síndico ou administração, porém geralmente com menor eficácia.

Esse é o meio com maior potencial de resolução em tempo ágil, considerando também a probabilidade de cumprir o acordo combinado. Digamos que é o melhor custo-benefício entre as opções de cobrança: um bom balanço entre agilidade para resolução e efetividade.

Quando eu preciso entrar com a ação?

Quando não há possibilidade de fechar um acordo ou o acordo fechado não é cumprido, o próximo passo é ajuizar uma execução de título extrajudicial: cobrar na justiça o saldo em aberto, acrescido dos encargos legais.

Apesar do administrador poder promover essa ação em juizados especiais cívies sem o auxílio de advogado, essa possibilidade é mais custosa aos próprios condôminos, pois exige a locomoção do administrador até o fórum mais próximo, além de estar restrita a saldos devedores até o teto de valor dessa corte.

Trocando em muídos, o administrador pode cobrar sem advogado em Juizados Especiais Cíveis (JECs) valores de até 20 salários mínimos. Ultrapassado esse montante, apenas poderá proceder à cobrança dos atrasados por meio de um advogado, sendo no próprio juizado (até 40 salários mínimos) ou Justiça Comum (que envolve taxas e, geralmente, uma demora maior).

Passadas então as tentativas de negociação amigáveis, o administrador poderá proceder a essa cobrança por meio da justiça, possuindo um prazo de até 5 (cinco) anos a partir do vencimento da cota condominial. Recomenda-se, portanto, que o processo seja ajuizado em até, no máximo, 8 a 10 meses após o débito.

Como reduzir a inadimplência e evitar cobranças de condomínio atrasados?

Como práticas para redução da necessidade de agir em juízo para liquidar dívidas, é necessário ao administrador comunicar com clareza e precisão, além de antecedência aos condôminos sobre o saldo em aberto.

Geralmente, é comum se enviar balancetes e manter atualização com os condôminos sobre sua regularidade com as cotas condominiais. Porém atenção: muitos condôminos podem alegar surpresa ao conhecer das dívidas, seja por uma mudança de administração no imóvel, titularidade, ou até locações.

A esses condôminos, é importante lembrar que seus contatos devem sempre se manter atualizados na base cadastral, para evitar que as comunicações da administração não sejam ineficazes.

Para o devedor que entra em contato querendo regularizar sua situação geralmente é indicável ao condomínio oferecer parcelamentos, mas jamais oferecer desconto sobre o saldo total em aberto junto ao condomínio, pois isso importaria em reforçar o comportamento inadimplente: sempre haverá um jeitinho a justificar mais à frente caso ocorram novos atrasos.

Em casos excepcionais, pode haver um desconto da multa de 2% do Código Civil, porém sempre mantendo as contas em dia e o absoluto controle, dependendo também da liberalidade do administrador e histórico das contas, pois caso a mesma unidade seja reincidente na inadimplência, não se recomenda oferecer mais desconto algum.

Um bom negociador ouve primeiro

A vida é cheia de inesperados, a qualquer um podem ocorrer imprevistos, porém as obrigações condominiais possuem uma garantia absoluta de reembolso: podendo levar até à penhora do imóvel em última consequência, pois o bem de família não impede liquidação do imóvel por dívidas condominiais ligados a ele.

Sabendo desse potencial último de se apropriar da unidade condominial, o bom negociador sabe a vantagem que possui: a partir da negociação cabe à sua liberalidade e ao bom senso de impor ao devedor a urgência necessidade de cumprir com as obrigações condominiais.

No momento da negociação do saldo devedor, o administrador deve primeiro ouvir as queixas e os anseios do devedor: buscando uma solução útil às duas partes: nem o devedor terá que se sujeitar a bloqueios em conta e penhora de veículos ou outros bens, nem ele pagará uma quantia de R$10,00 por mês até saldar sua dívida.

Para dívidas de maior valor, apenas a solução jurídica se apresenta viável. Muitas vezes créditos condominiais são perdidos por falta de ação ou feita em tempo inábil, o que pode ser até considerado motivo para destituição da administração por inépcia.

Inclusive, ainda com o processo em andamento pode ocorrer uma negociação, então é bom manter-se em contato contínuo com o advogado encarregado de restituir o patrimônio do condomínio pela cobrança judicial.

Conclusão

Apesar de comum, a inadimplência possui diversas alternativas para solução: inicia-se por um processo amigável que pode ser facilitado com a ajuda de um advogado, visando um acordo que esteja na possibilidade do devedor, pois nada adianta combinar um valor fora da realidade para retornar à adimplência.

Ainda que ocorra um processo judicial, pode haver negociação dos valores por vontade do devedor, que entra em contato diretamente com o escritório de advocacia encarregado do processo ou por meio do seu próprio advogado nos autos.

Existem diversas maneiras de lidar com a inadimplência, mas devemos sempre nos lembrar do prazo máximo de 5 anos para ajuizar a ação, arriscando perder os valores em aberto pela prescrição da dívida.

Caso precise de aconselhamento jurídico, orientações ou efetivar cobranças de débitos atrasados, entre em contato com nosso escritório.